其 他 回 答共7條
1樓
辦公樓玩酷而已
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2樓
開發(fā)商建的房子不是用于居民住宅，也不是用于商業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域的，而是用于出租給各種公司辦公的場所。當(dāng)然現(xiàn)在也有的是混合型的。
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3樓
開發(fā)商建的房子不是用于居民住宅，也不是用于商業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域的，而是用于出租給各種公司辦公的場所。當(dāng)然現(xiàn)在也有的是混合型的。
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4樓
專門辦公的商業(yè)樓宇
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5樓
寫字只是一個擬稱,在這里寫字的意思是辦公,因為辦公都跟寫算有關(guān),所以叫寫字樓
6樓
莫春】對于華貿(mào)來說，我們都比較了解，因為他先前的宣傳都是在叫板國貿(mào)中心。我在想剛才我們說到的話題，后來他們也說，東邊的寫字樓今年從供應(yīng)量需求都是不錯的，但是西邊好像就不太好，可以說是東邊日出，西邊雨，今天我們請了唯一的西邊的一個項目，我們想讓他來回應(yīng)一下這種說法，德勝置業(yè)的老總。
【王沖】可能我發(fā)言談這個問題覺得不夠說服力，因為我不認為我是西邊的項目，因為我是在德勝門區(qū)域，是北二環(huán)，屬于西城區(qū)。我覺得其實說寫字樓市場，剛才諸位發(fā)言有一個北京的特色，北京確實太大了，這么多的商圈分布在東西南北，但是你發(fā)覺每個商圈不是簡單的翻板復(fù)制，CBD，中關(guān)村，金融街。這是商圈的種類特色不一樣，商圈我覺得它意味著的潛臺詞是什么，是商機，寫字樓，寫字樓，是在這個地方能夠有生產(chǎn)力的空間，在我們策劃會上我們說，寫字樓是什么，寫字樓是醞釀和激活生產(chǎn)力的空間，和安居樂業(yè)是不一樣的。每個區(qū)域的商機關(guān)鍵你項目定位的時候，找出你這個區(qū)位的商機，人們到你這里來買，消費你的寫字樓空間，會給他帶來什么商機，要找出這個解碼。
頤西地產(chǎn)總經(jīng)理王沖
【王沖】我們在德勝門，中軸路，北二環(huán)，既不靠CBD，又不靠中關(guān)村，跟金融街是榮幸的劃在一個行政管轄區(qū)內(nèi)，是這么一個狀況。我們靜下心來研究我們的商品，我發(fā)覺潘總的觀點和我們的研究是一致的，二環(huán)區(qū)域有很多內(nèi)資和成長型的企業(yè)，而且我們所在的北二環(huán)區(qū)域長期以來沒有一個有特色寫字空間來推向市場。再有一個，我們所說成長型公司，它的成長經(jīng)歷并不是從一一下子就蹦到一百，他的升級是逐步的提升，每個成長的公司都想自己成為一個行業(yè)的龍頭，也都夢想著有朝一日我能在真正的5A級，甲級，或者說是地標型建筑上稱王稱霸，但是企業(yè)的發(fā)展是客觀的現(xiàn)實。所以他需要有不同層面的寫字樓空間產(chǎn)品去適合他公司的成長。
【王沖】西城區(qū)這些成長型公司，硬件上沒有資格，因為硬件是成本堆進來的，他沒有這個實力，他想望5A級，但是他的實力確實受不了，他的公司實力不大，但是公司的心態(tài)，理想，夢想是很高的，文化面子上一定不能和任何的5A級寫字樓有差異。所以我們在這方面，成長型公司的尊嚴方面，這是我們公司的突破方向。為了這個，我們定位在中派，我們的外立面，畢竟是21世紀了，我們的外立面追求的是時尚，但是我們的公共區(qū)域全部用新中式個的，就是用城墻磚，這些文物來做出這種感覺。
【王沖】同時我們還做了一個手法，德勝門城樓改造成跟我們企業(yè)一對一合作，改成我們企業(yè)的會所?，F(xiàn)在文物區(qū)自身也在經(jīng)營，因為它是事業(yè)單位，實際上它也在經(jīng)營，但是它的經(jīng)營狀態(tài)一直是屬于那種賣假錢幣，吃旅游團回扣這種低層面的。我們跟區(qū)政府提出一個口號，把它打造成一個高端政界和商界文化交流的場所，并不是說我們就在這里面擺大飯。中國越來越走向國際化，但是在國際交流空間中并不一味的光強調(diào)，我是如何的現(xiàn)代。民族的東西，你在民族的文化底蘊上是你真正的實力，所以我們在這方面，包括我們跟西城區(qū)政府合作，這個提案已經(jīng)提交到西城區(qū)政府，跟文物局已經(jīng)定了，想把德勝門外大街更名，叫德勝大道，文化營造上，為這個區(qū)域的傳統(tǒng)企業(yè)以信心和尊嚴。
【王沖】因為這些公司，西城區(qū)我們周圍的公司，如果他們投奔到中關(guān)村商圈，CBD商圈，就意味著他們在土生土長的地方，很成熟的工商關(guān)系，商務(wù)關(guān)系，工商，稅務(wù)，政府這些關(guān)系都放棄，重新到海淀區(qū)去營造一些新的關(guān)系，這個對于他們經(jīng)營來說代價是非常大的。所以他們希望在自己很熟悉的本土有能夠適合他們，能夠體現(xiàn)他們成功，體現(xiàn)他們成長的商務(wù)空間。所以我們既不到中關(guān)村去搶客戶，也不到CBD去挖掘客戶，我們只要消化本土這些成長性的公司。
【王沖】實際上我們現(xiàn)在成交的客戶，我們一開盤，8月8號到現(xiàn)在，一下子就突破50％了，來買的公司也恰恰都是周圍的這些，我們現(xiàn)在的價位是一萬零二百，剛剛突破了一萬這條線，還不敢。我們起價當(dāng)時是8500開始，拉升的非常短，非?？欤J購這么一天的時候，這個做法有點過分，現(xiàn)在回想起來有點過分，認購的那一天連續(xù)調(diào)了三次價，從早上到中午到下午。我們的客戶群，北二環(huán)地區(qū)是空白市場，我們就是立足于北京，北京文化，在文化上我們想跟中關(guān)村，CBD學(xué)習(xí)，在硬件方面，成本方面，售價方面要和我們的區(qū)域客戶實際購買力相匹配。說玩國際化，我們聲音再大，會被華貿(mào)易，財富淹沒，跟中關(guān)村也無法抗衡，說我們這兒多大，商圈有多大，這個商圈嚷嚷這么多年了，也沒什么特色，我們就是立足北京，北京的文化，所以走的是中式。現(xiàn)在中而新的建筑風(fēng)格在建筑界成風(fēng)，但是又絕對不能簡單的復(fù)制，回到老祖宗明清，但是要運用明式簡約很多審美的哲學(xué)思想和倫理道德思想，打造這個時代的辦公樓。
【王沖】我今天特別高興，我有一種跟魏總一樣的心得，特別堅定，對于我們市場定位的信心，本來是自己在局中，悟來悟去，經(jīng)過晨報組織的這個會，聽完了各位高手，通過對項目的解釋，感受到了對市場的判斷。我感覺我們的定位還是要堅持的走下去。
【陳曦】我有一次跟幾位建筑學(xué)界的學(xué)者聊天，他們也在考慮北京寫字樓市場的發(fā)展方向，他們有一個觀點，已經(jīng)很強，很有支撐力的地塊，像CBD，長安街地段，還有一些地段，他需要一些跟周邊文化生態(tài)很好的溝通和打造，這樣的話，能夠人為的，那邊的生態(tài)比較好，寫字樓的出路也就尋找到了，這方面恰恰能夠契合他們的一些觀點。
【莫春】而且符合今天論壇的主題，建筑風(fēng)格的心態(tài)，和文化結(jié)合。這個我覺得包括如何咱們運用好以前的古建筑，德勝門城樓。南新倉這個項目利用他旁邊的一個很近的，六百年的古糧倉，當(dāng)時的皇家糧倉，把它和新的建筑對話，和建筑結(jié)合起來，這都是一種新的做法，新建筑風(fēng)格的表現(xiàn)。
【侯守法】我剛才看了一下，在座的項目里面真正的西邊的就我一家。大家都是東邊的，我們的項目在人民銀行對面。
【潘明朗】我覺得可以這樣，因為這是針對寫字樓創(chuàng)新，大家可以放開，別老盯著自己的項目在談，也要從自己的項目里跳出來，不然的話，變成項目宣傳會。
【侯守法】東西距離不是特別完全贊同潘總說的，他說東熱西涼，這個我不是完全贊同。我覺得所謂熱，有一點我是贊同潘總的，所謂的熱是CBD周邊的大圈，這個大圈范圍比較廣，項目比較多，這個意義上我同意他的觀點。建國門商圈，燕莎商圈，西邊沒法跟東邊比，因為它整個開發(fā)比較早，這個意義上，我確實認為東邊比較熱。東邊的商務(wù)氣氛比較濃，因為它開始定位是涉外為主，東邊確實比西邊要熱。包括現(xiàn)在CBD規(guī)劃，八百萬平米的范圍，這能做多少東西，不要說寫字樓，什么形態(tài)他都會有，所以它跟西邊肯定是不一樣的。
【侯守法】從另外一種角度考慮，什么叫熱呢？所謂的熱，你做寫字樓的目的，做公寓的目的是為了賣出去，為了租出去，做產(chǎn)品是為了讓市場認可，市場接受。如果你賣不出去，租不出去，市場再認可你，也沒有用。這個意義上講，第一西邊的土地供應(yīng)量，我們要是不擴展了，擴展到三環(huán)外，四劃外，五環(huán)外是另外一個概念，我針對西二環(huán)，金融街的概念。
【潘明朗】你是指自己的那一塊兒西，而不是整個北京的西。
【侯守法】小范圍來講，從西二環(huán)，金融街，并不比東邊涼。這兒有幾個特點，第一從土地的供應(yīng)量，金融街無法跟CBD比，最后一塊地塊都沒有了，供應(yīng)量是有限的。第二，金融街整個房子的銷售和出租來說，跟東邊比一點也不差。我去問多少錢一平米，他說你別問多少錢一平米，兩年以后再來問有沒有房子。遠洋30美元的月租，最低的25，據(jù)我所了解，一般的都是28，30美元，這個意義上來講，并不比東邊差。還有一個觀點，西邊的客戶可能沒有東邊客戶量大，但是每個客戶買的房子都是比較大的。你看銀監(jiān)會買一棟五、六萬平米，保監(jiān)會買一棟五、六萬平米，網(wǎng)通買一棟好幾萬平米，客戶數(shù)量不是很大，但是每個人買的量很大。
【侯守法】現(xiàn)在跟我談我項目的四個大戶跟我談，搶我東邊的一個樓，這四個大戶他不完全是國營企業(yè)，具體誰我不能說，因為還沒有簽協(xié)議，不完全是中字頭的國內(nèi)企業(yè)，還有一家外國銀行。所以說這個意義上講，西邊從市場的供應(yīng)也好，市場的需求也好，我不認為它低。
【潘明朗】其實我的觀點，我一直認為金融街沒有問題，我說的西邊是中關(guān)村現(xiàn)在的壓力很大。你現(xiàn)在基本上不是金融街，但是是一個金融商圈的范圍能，這個范圍肯定是沒有問題的。
【侯守法】中關(guān)村整個定位當(dāng)時就有問題了，如果中關(guān)村要是定在上地那個地方去，肯定就不是那個格局了。據(jù)我所知，市長為了開中關(guān)村的交通會已經(jīng)開了無數(shù)次了，怎么開都解決不了，因為這個定位確實當(dāng)時有一點太近了。就想借著高校，科研單位，實際上有點太近了，還是往外一點好一點。但是我們不評價別人，我們就講整個市場的供求關(guān)系。
【侯守法】我們的公寓也是，9月10號開盤，一萬五起價，現(xiàn)在一萬六了，這兩個月賣了60％了，所以我覺得整個需求量還是比較大的，需求還是有的，而且供給是有限的，基本上沒有地可供了。城區(qū)里面不像東邊可以往外擴的，二環(huán)路以內(nèi)不讓你拆遷四合院，供給是限制的，而需求并不是少的。
萬亨地產(chǎn)總經(jīng)理褚宏亮
【褚宏亮】我說兩句，其實我今天是代表萬亨房地產(chǎn)來的，第二個，我想說一下，我有幸參與金融街兩個項目，一個是最早期的投資廣場，一半是由利達行代理銷售，另一半是我們自己銷售的。再有一個項目是剛才侯總提到的網(wǎng)通大廈，那個項目也是我們開發(fā)的，我們?nèi)ツ昴甑踪u給中國網(wǎng)通的，現(xiàn)在的總部正好在侯總的樓前面，你看看人家長安中心起的速度這么快，看著你的樓往上長。金融街包括西邊，應(yīng)該來講，在目前整個商圈里邊，金融街，中關(guān)村和CBD五其實最熱，市場最好的不是CBD，也不是中關(guān)村，而是金融街。
【褚宏亮】一個觀點可以看到，金融街的樓盤里面，基本上市場上看不到聲音，沒有廣告，沒有跟媒體的交流。
【潘明朗】我覺得中關(guān)村商圈，CBD商圈，金融街商圈根本不可比，如果要比，就讓金融街退回到1997年再比，因為它是成熟的商圈。
【褚宏亮】剛才侯總提到的，金融街的樓盤其實并不少，包括原來中國網(wǎng)通的，富凱大廈一半賣給證監(jiān)會，保監(jiān)會的，銀監(jiān)會的，包括商業(yè)銀行拿走一棟，另外一棟金融街舍不得了，誰買我都不賣了，這個我一定要持有。金融街一看我的地賣得差不多了，總得留一點自己的資產(chǎn)，所以中間的中心區(qū)那一棟誰買也不賣了。曾經(jīng)中國網(wǎng)通跟金融街也談過，想買，但是金融街就是不賣。我們跟網(wǎng)通的成交價格應(yīng)該是不比CBD低。
【褚宏亮】為什么我說金融街最好呢？第一它的區(qū)位范圍比較小，物以希為貴，稀缺性的東西更值錢，金融街沒有地塊了，其他的企業(yè)再想進入金融街比較難了，除非你是租金融街的樓盤，租金融街的寫字樓。剛才侯總也提到了，很多樓盤基本上沒有房，包括我們投資廣場，是1994年開發(fā)，大概是1997年建完的，那個樓目前只能算是乙級寫字樓，1996年，1997年，當(dāng)時的平均價是2500美金左右。這些樓盤因為是整棟銷售的，和散售的不完全一樣。我們是連地上地下一起整，地下可能也走平均價，可能你們感覺在市場上看到，包括金融街自己的公告，賣給保監(jiān)會是多少多少錢，賣給中國網(wǎng)通是多少多少錢，實際上利潤還是比較可以的，而且我們節(jié)省很多市場推廣費。
【褚宏亮】我不知道北京財富的推廣費用一年多少，至少我看富力城的廣告，每天北京的報紙上都能見到。我們中正大廈銷售的過程當(dāng)中，曾經(jīng)也散售過一段時間，去年我們賣給中國網(wǎng)通這么大一單，但是市場上不敢聲張，前期我們散售兩萬多平方米，跟中國網(wǎng)通簽了以后，最大的一項工作，就是清理已有的買家，這個工作難度比拆遷難度要大得多。有幸我們在今年8月份之前散戶都清理完了，所以我現(xiàn)在才敢透露這個事情。實際上我感覺這幾個商圈里面最成功的是金融街，金融街同樣也存在中關(guān)村剛開始的問題，1997年剛開始集中入住的時候，租金曾經(jīng)降到12美金左右。因為那時候有很多投資者來買，1994年剛剛開始的時候，投資廣場，國企大廈，平安大廈，月壇以及萬通都在同時對市場上銷售，包括平安大廈也在對市場銷售，這個壓力也是非常的大。而且那時候的買家來講，基本上沒有內(nèi)資的，投資型的客戶全是香港新加坡的華人，日本人，新加坡人比較多。對于金融街的認可也是有一定陣痛以后，才逐漸自然形成的。
【褚宏亮】剛才羅總說金融街不是市場化的，其實金融街恰恰是市場化的行為，它起了一個很好的名字金融街，利用了南邊的中國人民銀行，北邊的中國銀行，沿著西二環(huán)這一條帶打造了一條金融街，這是西城區(qū)政府成立的控股公司，現(xiàn)在也是上市公司了，以他來出賣土地的方式，吸引一些投資者來打造。它做得最好的就是量的控制上最好，自用的客戶和投資型的客戶做了一個很好的比例。做地產(chǎn)也有投資型和自用性的，建筑行買的地就是自用的，中國電信，中國移動也是為了自己用的。做結(jié)合一些市場化的樓盤，當(dāng)時我們的投資廣場，現(xiàn)在我們的中正大廈，我們是完全市場化的項目。我們中正大廈是一家香港的上市公司來運作的，完全市場化的，金融街只占很小的股份。我們賣給中國網(wǎng)通也沒有任何一點政府的經(jīng)濟補貼。
【褚宏亮】西城區(qū)是出臺了一些金融的鼓勵政策，希望吸引外資的銀行和國內(nèi)其他金融機構(gòu)入駐金融街，讓金融街更具有國際化的形象。提出來租金融街樓盤的金融類的公司有一定的補貼，買金融街樓盤的客戶有一定的補貼，但是據(jù)我所知，最多的，前一段時間金融街搞了一部分發(fā)布會，退了一部分錢給買家，總共是五百多萬人民幣，這對于一個買家來講，買一個大盤來講，象征性的意義更大一些。
【褚宏亮】中關(guān)村的失誤在哪里呢？實際上它缺少一個是自用型的客戶，從地來講，它也是一個客戶，發(fā)展商來講，它也是一個客戶。再有一個，他缺乏有實力的開發(fā)商，地塊切分的過于狹小，規(guī)劃上來講，高度控制又比較死。前兩天我去中關(guān)村看了一下，基本上都是兩、三萬平米的一棟樓，唯一的可能就是中關(guān)村金融中心比較氣派一些，其他的樓盤很多都是，開發(fā)商實力不是太夠的，外立面的造型也是什么樣都有，總體的量來講，也比較小，大概是幾萬平方米。中關(guān)村當(dāng)時引進了像華貿(mào)中心這種大型的開發(fā)商，做一個成片的開發(fā)商規(guī)劃來講，可能就會比現(xiàn)在的現(xiàn)象要好一些。
【褚宏亮】再有一個，他的供應(yīng)量集中釋放，基本上這些樓都是在這個階段封頂，這個階段入住，他的客戶群又相對的比較狹小，造成了一定的競爭，你降價我降價。我跟中關(guān)村一個項目比較熟，盈科大廈，開始定位在一萬五到一萬三，到一萬一，現(xiàn)房，我去看了一下，品質(zhì)非常好，就是賣不出去。當(dāng)初的定位是比較高的，他賣期房可能比現(xiàn)房的還要高。
【褚宏亮】回到咱們這一塊兒來，介紹一下我們自己的項目，離我們這兒最近。這個項目跟潘總，魏總的項目還是有一定的競爭性，但是也不是特別強，客戶沖突好像也不多。我們做這個項目來講，我們感覺為什么從西邊做到東邊呢？我們感覺西二環(huán)已經(jīng)沒有地了，曾經(jīng)我們有一個，網(wǎng)通在找我們談買樓的時候，他的選擇只有兩點，一個是長安街，再有一個是西二環(huán)。長安街的地全都名花有主了，鄰著西二環(huán)的地都名花有主了，金融街北邊，不在金融街里面，有一個國際投資大廈，那個樓盤在市場上沒有任何的聲音，沒有打過廣告，做過新聞發(fā)布會，就全都賣完了。所以說侯總的項目，我想可能也能基本上是走這條道路了，因為我們經(jīng)常去廣東開會，從樓上就能看到工程施工在往上長。
【褚宏亮】找項目的時候，首選長安街，然后西二環(huán)，西二環(huán)沒有了，就跑到東二環(huán)，所以我們當(dāng)時為什么做東二環(huán)項目。東二環(huán)有一個很好的嚼頭，亞洲最大的交通樞紐，東方銀座在前面給我們打了大量的廣告，東直門區(qū)域大家比較認可，高檔的住宅項目，當(dāng)代萬國城，東直門的區(qū)域知名度已經(jīng)很高了，東直門是一個高檔的住宅區(qū)，朝陽公園西門那一代以后的一個新的高檔住宅區(qū)。
【褚宏亮】任總也幫了我們一把，任總放棄CBD的地塊買了東直門的地塊，這自有他的道理，我們大家也都琢磨出一點滋味來了，我覺得我們東直門里的項目還是比較有市場潛力的。我們這個月26號應(yīng)該封頂了。
【褚宏亮】我們前期一直還是想找一下中國網(wǎng)通這一類的公司，但是我們封頂以后做了適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。在這之前，我們對東直門地區(qū)做了一點研究，現(xiàn)在是三個商務(wù)區(qū)，CBD，中關(guān)村，金融街，現(xiàn)在處于三個區(qū)域里，還定區(qū)的中關(guān)村，朝陽區(qū)的CBD，西城區(qū)的金融街，東城區(qū)有什么？其實東城區(qū)現(xiàn)在正在打造他的東二環(huán)商務(wù)帶，但是我感覺這個名稱不太好聽，無法跟這幾個名稱相抗衡。我前兩天在媒體上看到當(dāng)代萬國城提了一個國門第一商務(wù)區(qū)。我們講東直門的國門還是有一定的說服力的，亞洲最大的樞紐建成以后，將來我們的檢票口，機場的檢票口設(shè)在東直門，機場到北京的第一站就是在東直門，進入北京的第一站。我們實際上也參考了一下南新倉，新保利的提法，都是提的一個東二環(huán)商務(wù)代的概念。
【褚宏亮】我很想找一個時間跟幾位老總溝通一下，我們一起合作，把這個區(qū)域定一個名稱，其實東二環(huán)可以看到了，我們斜對個將來是中石油的總部，我們的正對面將來是北京移動的總部，包括青旅，中鐵物流，新保利，再到建國門，包括魏總的華誠大廈。這一條線實際上已經(jīng)集中了很多自用型大的樓盤，又集中了一些可以在市場上共同推出來的商務(wù)新樓盤，他的供應(yīng)量是恰到好處。競爭性不是非常的強，大家的產(chǎn)品做的各有特點，我覺得如果我們合作，東二環(huán)這個商務(wù)區(qū)吧，叫國門商務(wù)區(qū)也好，什么因素，我想取一個類似于金融街的名稱，東城區(qū)能跟西城區(qū)，海淀區(qū)，朝陽區(qū)向抗衡的，打造東城區(qū)的熱點區(qū)域吧，我是這么考慮的。
【褚宏亮】回到創(chuàng)新頭腦風(fēng)暴，也結(jié)合我們自己項目的特點，介紹一下我們在傳統(tǒng)創(chuàng)新上做的小的東西。其實我剛才也比較同意羅總的觀點包括大家的觀點，寫字樓實際上還是更多的中規(guī)中矩，不能太多的花里胡哨，奇異的造型，增加成本，又不好使用。我們做的樓盤，客戶最喜歡的房間格局還是方方正正的，有拐彎的，有尖角的，從他利用的角度來講，風(fēng)水的角度來講，他都認為是不好的。
【褚宏亮】還有一點，整層的面積也會影響到買家的選擇，當(dāng)時我們這一點做投資方受到了一點啟發(fā)，金融街的樓盤大部分單純的面積都是在五千平方米，而恰恰投資廣場呢，我們單純的面積是一千八百平方米，而且又能靈活的分成兩個樓座，一個樓座九百。只有這一點，我們在金融街是銷售最好的樓盤，當(dāng)時在1995年，1996年最好的樓盤，均價做到2800。金融街最好的樓盤是國企大廈，基本上除了華泰保險一家買了之外，一寸都沒有賣出去，除了他自己的價格定位以外，也跟平面布局有關(guān)系。
【褚宏亮】我們買家里面，大部分都是整層要的，他覺得比較適合我。兩千平方米，兩層，或者是一個通層，開始就買了九百平方米一層，后來覺得小，又再買，買一個通層，還不夠，又買一層，實際上他只有四千平方米，但是他占了四層樓，企業(yè)形象來講，非常好。我們單層面積的優(yōu)勢，促使很多客戶選擇投資廣場，而造成了投資廣場在金融街樓的質(zhì)量是最差的，賣的是最好的樓盤，現(xiàn)在可以這么說了。
【褚宏亮】回到我們的樓盤，當(dāng)時我們這個樓并不大，一共只有五萬多平方米，我們也是一個一體的樓盤，后來我們把它做了一點修改，變成了兩個核心樓，實際上變成了兩個樓座，這兩個樓座實際上整個是一個整層，一個整層是兩千平方米，人為的分成兩個座，一個小座一層是六百平方米，一層是一千四百，一千五百平方米左右。最近的市場反饋來講，是非常好的，客戶對我們一層的面積感覺是非常理想的，很多客戶說，我要1500，我要2000都能讓它獨立成為一個整體，這樣在使用的效率上也會提高。很多公司為什么會選擇這種樓盤呢？很多的公司，我自己如果單獨一層，和我在五千平方米，兩千平方米掛一個牌，出了電梯的門就是我的，這是不一樣的，這是一些小的地方的創(chuàng)新，這個創(chuàng)新不是現(xiàn)在才有的，1994年我們就那么做，那次我們是無意做的，這次是刻意做的產(chǎn)品。
【褚宏亮】另外我們在使用率上也做了文章，一般的寫字樓68—75的使用率是比較恰當(dāng)?shù)?，真正的寫字樓，和公寓化商?wù)的樓盤不一樣。我們這個樓做的大堂比較精巧，不像很多以前做的，盡量的大，現(xiàn)在有的寫字樓大堂越來越小，越來越高，造成了大家使用率越來越低。我們反其道而行之，把大堂壓縮到一定合適的空間，并不是說沒有一定的氣派，還是有一定氣派的要求。實際上我們有兩個大堂，一個小大堂，一個大大堂，整體樓座一個是一萬多平米，一個兩萬多平米。我們的使用率達到了76以上，寫字樓達到76以上，在很多的樓盤里面應(yīng)該是比較高的。我做了這么多年的寫字樓來講，基本上都是在70以下，這個樓盤我們做到76，承諾的時候我們是76，這是我們做的一些小的改進。
【褚宏亮】還有一點，我們采用的新的產(chǎn)品，我們這個大廈率先在國內(nèi)采用了一種叫真空玻璃幕墻。玻璃我們采用的是真空玻璃，基本上現(xiàn)在都是雙層中空玻璃。
【潘明朗】現(xiàn)在普通住宅用的不是中空，但是是雙層，第二是玻璃窗墻不是玻璃幕墻，建外SOHO用的類似都是這一類的材料，然后才是幕墻，里面的技術(shù)含量是非常高的。
【褚宏亮】這是指中空玻璃貼了一層防腐蝕的，中空玻璃中間是有空氣的，真空玻璃跟保溫瓶的效果是一樣的，完全是隔熱隔噪音的。將來交通樞紐建成以后，大家多多少少會有一個感覺比較噪雜，我們通過真空玻璃，有效的隔音，隔熱，環(huán)保，節(jié)能。目前這是在北京采用中空玻璃是兩倍到三倍的價格，我們這也是有效提升大廈的品質(zhì)一點點改進的東西，在國內(nèi)沒有哪個大廈采用了，我們應(yīng)該是第一家。
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