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伴隨信息革命、知識(shí)革命和經(jīng)濟(jì)全球化浪潮大量外資企業(yè)涌入加之本土企業(yè)斷成長(zhǎng)壯大對(duì)寫字樓需求斷增大辦公型物業(yè)從火爆、迷茫、逐步走向成熟對(duì)于辦公物業(yè)等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)更紛繁混亂甲級(jí)、5A第四代等字眼迷花人眼本文旨從理性角度解釋同評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)含義
、甲級(jí)、5A第四代同角度界定辦公物業(yè)等級(jí)
三概念基本代表了評(píng)定寫字樓等級(jí)基本方向甲級(jí)從綜合品質(zhì)角度出發(fā)評(píng)定寫字樓等級(jí)；5A從硬件配置角度評(píng)定；而第四代則從寫字樓發(fā)展角度出發(fā)指定標(biāo)準(zhǔn)三角評(píng)定方法各有特點(diǎn)消費(fèi)人群清晰各評(píng)定方法從而造成概念混亂
二、甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)高級(jí)別
甲級(jí)寫字樓種通行叫法外資發(fā)展商開(kāi)發(fā)涉外寫字樓過(guò)程逐步引進(jìn)并流行起來(lái)詞匯寫字樓按照其綜合質(zhì)素同劃分甲、乙、丙等幾等級(jí)國(guó)辦公樓市場(chǎng)而言般分高檔物業(yè)(甲級(jí)寫字樓)、檔物業(yè)(乙級(jí)寫字樓)、低檔物業(yè)(丙級(jí)寫字樓)而高檔物業(yè)又細(xì)分兩部分：頂級(jí)和甲級(jí)寫字樓頂級(jí)寫字樓與國(guó)際寫字樓標(biāo)準(zhǔn)相符甲級(jí)按照本地市場(chǎng)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)劃分所謂甲級(jí)寫字樓主要參照了四星級(jí)酒店或五星級(jí)酒店評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)種習(xí)慣稱謂由于寫字樓物業(yè)同市場(chǎng)各相同寫字樓分類標(biāo)準(zhǔn)通?；诿渴袌?chǎng)上相對(duì)質(zhì)量些小城市還沒(méi)有頂級(jí)寫字樓與國(guó)際寫字樓
對(duì)于超大城市(北京、上海、深圳)辦公物業(yè)劃分時(shí)除要般考慮樓宇品質(zhì)外還要充分考慮城市交通和城市規(guī)劃(CBD布局)因素具體來(lái)說(shuō)物業(yè)等級(jí)和等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)作下劃分和界定：
1、頂級(jí)物業(yè)(國(guó)際寫字樓)
(1)樓宇品質(zhì)：建筑物物理狀況和品質(zhì)均流建筑質(zhì)量達(dá)或超過(guò)有關(guān)建筑條例或規(guī)范要求；建筑物具有靈活平面布局和高使用率達(dá)70％使用率；樓層面積大大堂和走道寬敞從墊高地板懸掛頂棚凈高度少于2.6米
①裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用高檔次國(guó)際化外裝修大理石外墻和玻璃幕墻采用進(jìn)口高標(biāo)準(zhǔn)大理石、鋁板、玻璃幕墻等材料；有寬敞大理石大堂和走廊；公共部分地面應(yīng)大理石、花崗巖、高級(jí)地磚或鋪高級(jí)地毯墻面應(yīng)大理石或高級(jí)墻紙或高級(jí)漆應(yīng)有吊頂電梯間應(yīng)銹鋼、大理石；衛(wèi)生間安置進(jìn)口名牌潔具科馬、科勒、美標(biāo)、T0T0等等
②配套設(shè)施：應(yīng)有配套商務(wù)、生活設(shè)施會(huì)議室、郵局、銀行、票務(wù)心、員工餐廳等專用地上、地下停車場(chǎng)停車位充足滿足日常生活商店適合商務(wù)會(huì)餐飯店賓館午間放松或娛樂(lè)設(shè)施其公園、運(yùn)動(dòng)設(shè)施和圖書(shū)館
③電梯系統(tǒng)：良好電梯系統(tǒng)電梯設(shè)施先進(jìn)并對(duì)乘客和商品進(jìn)行分區(qū)般每4000平方米部電梯平均候梯時(shí)間30秒左右
④設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：應(yīng)有名牌央空調(diào)央空調(diào)系統(tǒng)高效；有樓宇自控；有安全報(bào)警；有綜合布線
(2)建筑規(guī)模：超過(guò)50000平方米
(3)客戶進(jìn)駐：國(guó)外知名公司租戶組合；知名跨國(guó)、國(guó)內(nèi)外大公司、財(cái)團(tuán)
(4)物業(yè)服務(wù)：由經(jīng)驗(yàn)豐富且流知名品牌公司管理配備實(shí)用計(jì)算機(jī)物業(yè)管理軟件實(shí)現(xiàn)辦公物業(yè)管理計(jì)算機(jī)化建立辦公管理信息系統(tǒng)并辦公物業(yè)各系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)連通和統(tǒng)管理24小時(shí)維護(hù)維修及保安服務(wù)
(5)交通便利：位于重要地段極佳接近性臨近兩條上主干道有多種交通工具和地鐵直達(dá)
(6)所屬區(qū)位：位于主要商務(wù)區(qū)核心區(qū)
(7)智能化：3A～5A
(8)開(kāi)發(fā)商背景：經(jīng)驗(yàn)豐富并且資金雄厚項(xiàng)目開(kāi)發(fā)早期年份具有財(cái)務(wù)彈性并且具有大規(guī)模房地產(chǎn)投資豐富經(jīng)驗(yàn)些開(kāi)發(fā)商或海外公司來(lái)自美國(guó)、馬來(lái)西亞、香港、韓國(guó)或者有海外經(jīng)營(yíng)成功經(jīng)驗(yàn)優(yōu)質(zhì)國(guó)有企業(yè)
2、高檔物業(yè)(甲級(jí)寫字樓)
(1)樓宇品質(zhì)：建筑物物理狀況優(yōu)良建筑質(zhì)量達(dá)或超過(guò)有關(guān)建筑條例或規(guī)范要求；其收益能力能與新建成辦公樓建筑媲美
①裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用大理石、高級(jí)面磚、鋁板、玻璃幕墻等材料；有大堂大堂地面應(yīng)大理石、花崗巖、天石材等墻面應(yīng)大理石、花崗巖、或高級(jí)墻紙等材料應(yīng)有吊頂柱應(yīng)包大理石、銹鋼等材料；公共部分地面應(yīng)大理石、花崗巖、高級(jí)地磚或鋪高級(jí)地毯墻面應(yīng)高級(jí)墻紙或高級(jí)漆(立邦漆等)應(yīng)有吊頂電梯間應(yīng)有銹鋼、大理石或木門套；衛(wèi)生間安置進(jìn)口名牌潔具科馬、科勒、美標(biāo)、TOT0等等
②配套設(shè)施：應(yīng)有配套商務(wù)、生活設(shè)施會(huì)議室、郵局、銀行、票務(wù)心、員工餐廳等專用地上、地下停車場(chǎng)停車位充足
③設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：應(yīng)有名牌央空調(diào)；有樓宇自控；有安全報(bào)警；有綜合布線
(2)建筑規(guī)模：1—5萬(wàn)平米
(3)客戶進(jìn)駐：有知名國(guó)內(nèi)外大公司客戶大多進(jìn)行研發(fā)、技術(shù)服務(wù)、電子商務(wù)或知名品牌代理等方面業(yè)務(wù)
(4)物業(yè)服務(wù)：由經(jīng)驗(yàn)豐富知名公司管理完善物業(yè)管理服務(wù)包括24小時(shí)維護(hù)維修及保安服務(wù)
(5)交通便利：有多種交通工具直達(dá)
(6)所屬區(qū)位：位于主要商務(wù)區(qū)或副都心區(qū)
(7)智能化：3A及3A上
3、檔物業(yè)(乙級(jí)寫字樓)
(1)樓宇品質(zhì)：建筑物物理狀況良好建筑質(zhì)量達(dá)有關(guān)建筑條例或規(guī)范要求；建筑物功能先進(jìn)(有功能陳舊因素影響)有自磨損存收益能力低于新落成同類建筑物
①裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用面磚或瓷磚；有大堂大堂地面地磚墻面瓷磚或高級(jí)漆有吊頂；公共部分地面地磚或鋪檔地毯墻面刷白；衛(wèi)生間采用合資或國(guó)產(chǎn)高檔潔具等
②配套設(shè)施：有專用地上、地下停車場(chǎng)
③設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：有央空調(diào)系統(tǒng)；無(wú)樓宇自控；有安全報(bào)警；無(wú)綜合布線
(2)建筑規(guī)模：無(wú)限制
(3)客戶進(jìn)駐：客戶多國(guó)內(nèi)小公司從事銷售代理、產(chǎn)品研發(fā)
(4)物業(yè)服務(wù)：有物業(yè)公司服務(wù)
(5)交通便利：有交通線路達(dá)交通較方便
(6)所屬區(qū)位：副都心或較好城區(qū)位置
4、低檔物業(yè)(丙級(jí)寫字樓)
(1)樓宇品質(zhì)：物業(yè)已使用年限較長(zhǎng)建筑物某些方面能滿足新建筑條例或規(guī)范要求；建筑物存較明顯物理磨損和功能陳舊仍能滿足較低收入承租人需求
①裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用涂料；無(wú)大堂；公共部分地面普通地磚或水磨石；衛(wèi)生間采用普通國(guó)產(chǎn)潔具
②配套設(shè)施：無(wú)
③設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：分體空調(diào)；無(wú)樓宇自控；無(wú)安全報(bào)警；無(wú)綜合布線
(2)規(guī)模：無(wú)限制
(3)客戶進(jìn)駐：客戶基本小型私企從事簡(jiǎn)單銷售業(yè)務(wù)
(4)物業(yè)服務(wù)：有般性物業(yè)服務(wù)衛(wèi)生、收發(fā)、值班
(5)交通便利：有交通線路達(dá)
(6)所屬區(qū)位：般城區(qū)位置
三、狹義5A與廣義5A評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)
5A標(biāo)準(zhǔn)目前較流行評(píng)定方式5A概念有兩種評(píng)定方式狹義針對(duì)智能化硬件方面包括OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動(dòng)化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）；二廣義指綜合A級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)包括：
（1）樓宇品牌標(biāo)準(zhǔn)：A級(jí)
寫字樓城市創(chuàng)造文化與財(cái)富特定空間寫字樓品牌形成需要產(chǎn)品差異化特征、商務(wù)文化特征、服務(wù)經(jīng)營(yíng)理念、地域標(biāo)志性物業(yè)和城市歷史記憶從定意義上說(shuō)處于"生產(chǎn)鏈條高級(jí)"寫字樓發(fā)展脈絡(luò)折射出了城市發(fā)展歷程和特性因此成城市商務(wù)區(qū)地標(biāo)性建筑寫字樓其品牌要與城市有極大關(guān)聯(lián)性對(duì)城市未來(lái)發(fā)展具備重要價(jià)值 因此具備較大區(qū)域影響力、能與城市品牌和諧統(tǒng)寫字樓品牌評(píng)定樓宇品牌標(biāo)準(zhǔn)A級(jí)
（2）地理位置標(biāo)準(zhǔn)：A級(jí)
地理位置投資和購(gòu)買寫字樓關(guān)鍵要素之只有區(qū)位城市現(xiàn)有或潛商務(wù)區(qū)、地段良好、具有較高投資價(jià)值寫字樓才能獲得地理位置標(biāo)準(zhǔn)A級(jí)
（3）客戶層次標(biāo)準(zhǔn)：A級(jí)
客戶層次指入駐寫字樓業(yè)主或租戶層次大多數(shù)寫字樓客戶都有擇鄰而居心理因此寫字樓客戶層次通常趨同同時(shí)客戶層次高低也直接影響了新業(yè)主或租戶投資決策因較高客戶層次對(duì)們公司形象有較好提升作用
（4）服務(wù)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)：A級(jí)
服務(wù)品質(zhì)方面體現(xiàn)高效物業(yè)管理上另方面體現(xiàn)對(duì)入住企業(yè)專業(yè)化商務(wù)服務(wù)上兩者俱佳認(rèn)其具備服務(wù)品質(zhì)A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)
（5）硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：A級(jí)
主要考核建筑設(shè)計(jì)和建筑功能創(chuàng)新及其所用建筑技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)層高、標(biāo)準(zhǔn)承重、弱電系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)及電梯、智能等上述方面有兩項(xiàng)上能達(dá)優(yōu)良則能獲得硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)A級(jí)
四、根據(jù)發(fā)展軌跡制定寫字樓標(biāo)準(zhǔn)
國(guó)寫字樓發(fā)展經(jīng)歷四階段
第代寫字樓般指計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下行政辦公樓只能滿足于基本辦公功能深圳第代寫字樓80年代深圳速度名貫全國(guó)國(guó)貿(mào)大廈代表及零散分布羅湖同區(qū)域?qū)懽謽牵悍康禺a(chǎn)大廈、聯(lián)興大廈、深業(yè)大廈、晶都金融心等
第二代寫字樓指外企進(jìn)入國(guó)改革開(kāi)放獲得開(kāi)發(fā)建設(shè)寫字樓批寫字樓除了滿足功能需求之外內(nèi)部空間開(kāi)始針對(duì)客戶靈活分割智能化水準(zhǔn)有所提升深圳第二代寫字樓出現(xiàn)于90年代初深圳電子科技大廈、銀大廈代表
第三代寫字樓第二代基礎(chǔ)上開(kāi)始考慮客戶貼身需求導(dǎo)向加入綠色環(huán)保辦公理念提高舒適度大大提高了智能化水平深圳第三代寫字樓20世紀(jì)末地王大廈、賽格廣場(chǎng)和江蘇大廈典型代表
隨著國(guó)入世經(jīng)濟(jì)全球化來(lái)第三代寫字樓已經(jīng)能完全滿足國(guó)際化商務(wù)辦公需要種前提下第四代寫字樓出現(xiàn)順理成章了所謂第四代寫字樓即第三代功能基礎(chǔ)上強(qiáng)調(diào)客戶需求心旨提供低成本、高效率商務(wù)平臺(tái)提倡人性化溝通與交流注重辦公空間對(duì)企業(yè)文化和員工素質(zhì)培養(yǎng)和提高引導(dǎo)智能化強(qiáng)化綠色環(huán)保辦公理念從而達(dá)國(guó)際化商務(wù)社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)
和前三代寫字樓相比第四代寫字樓具有下幾特點(diǎn)：
、目標(biāo)客戶明確第四代寫字樓瞄準(zhǔn)各類跨國(guó)企業(yè)和外資企業(yè)及有實(shí)力國(guó)內(nèi)大型企業(yè)大程度上滿足使用者對(duì)辦公舒適性和提升工作效率及效益要求
二、景觀要求更高國(guó)際上許多知名CBD或知名寫字樓都建優(yōu)美自景觀附近除了自景觀寫字樓內(nèi)綠色景觀也越來(lái)越受歡迎有共享交流功能樓內(nèi)庭式花園成日寫字樓發(fā)展種趨勢(shì)
三、更多商務(wù)空間隨著網(wǎng)絡(luò)普及資源共享成提升工作效率重要議題故而辦公環(huán)境規(guī)劃突破傳統(tǒng)辦公室＋公共走廊空間模式從封閉及注重人隱私逐漸走向開(kāi)放和互動(dòng)第四代寫字樓更大程度地提供給大家商務(wù)共享空間使辦公空間趨于模糊化倡導(dǎo)交流溝通基礎(chǔ)上提高工作效率工作融入休閑打造全新辦公方式
四、提倡綠色環(huán)保第四代寫字樓僅注重外部環(huán)境景觀內(nèi)部辦公空間也廣泛引入立體綠色景觀形成健康環(huán)保辦公空間此外何巧妙地自空氣引入辦公樓內(nèi)也成非典時(shí)期寫字樓客戶非常關(guān)心問(wèn)題因此目前正規(guī)劃大部分寫字樓都已經(jīng)內(nèi)部庭花園和新風(fēng)系統(tǒng)融進(jìn)了設(shè)計(jì)當(dāng)
五、高智能化第四代寫字樓智能化程度達(dá)了相當(dāng)高程度并要求來(lái)升級(jí)換代預(yù)留充足升級(jí)空間達(dá)5A甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)低智能化標(biāo)準(zhǔn)包括樓宇智能化安防智能化辦公智能化等
上般寫字樓評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)伴隨科技進(jìn)步和開(kāi)發(fā)理念成熟寫字樓標(biāo)準(zhǔn)也斷更新

解讀寫字樓等級(jí)劃分
伴隨信息革命、知識(shí)革命和經(jīng)濟(jì)全球化的浪潮，大量外資企業(yè)涌入，加之本土企業(yè)的不斷成長(zhǎng)壯大，對(duì)寫字樓的需求不斷增大，辦公型物業(yè)從火爆、迷茫、逐步走向成熟，對(duì)于辦公物業(yè)的等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)更是紛繁混亂，“甲級(jí)”、“5A”“第四代”等字眼迷花人眼，本文旨在從理性角度解釋不同評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)的含義。
一、“甲級(jí)”、“5A”“第四代”是不同角度界定辦公物業(yè)等級(jí)
三個(gè)概念基本代表了評(píng)定寫字樓等級(jí)的基本方向，“甲級(jí)”從綜合品質(zhì)角度出發(fā)評(píng)定寫字樓的等級(jí)；“5A”是從硬件配置角度評(píng)定；而“第四代”則是從寫字樓發(fā)展角度出發(fā)指定標(biāo)準(zhǔn)，三個(gè)角評(píng)定方法各有特點(diǎn)，消費(fèi)人群不清晰各個(gè)評(píng)定方法，從而造成概念的混亂。
二、“甲級(jí)”標(biāo)準(zhǔn)不不是最高級(jí)別
“甲級(jí)寫字樓”是一種通行叫法，是外資發(fā)展商開(kāi)發(fā)涉外寫字樓過(guò)程中，逐步引進(jìn)并流行起來(lái)的詞匯，將寫字樓按照其綜合質(zhì)素不同，可以劃分為甲、乙、丙等幾個(gè)等級(jí)，就中國(guó)的辦公樓市場(chǎng)而言，一般分為高檔物業(yè)(甲級(jí)寫字樓)、中檔物業(yè)(乙級(jí)寫字樓)、低檔物業(yè)(丙級(jí)寫字樓)。而高檔物業(yè)又可細(xì)分為兩個(gè)部分：頂級(jí)和甲級(jí)寫字樓。頂級(jí)寫字樓與國(guó)際寫字樓標(biāo)準(zhǔn)相符，甲級(jí)是按照本地市場(chǎng)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)劃分的。所謂甲級(jí)寫字樓主要是參照了四星級(jí)酒店或五星級(jí)酒店的評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的一種習(xí)慣稱謂。由于寫字樓物業(yè)在不同的市場(chǎng)各不相同，寫字樓的分類標(biāo)準(zhǔn)通常是基于每個(gè)市場(chǎng)上的相對(duì)質(zhì)量，如在一些小城市還沒(méi)有頂級(jí)寫字樓與國(guó)際寫字樓。
對(duì)于超大城市(如北京、上海、深圳)在辦公物業(yè)劃分時(shí)除要一般考慮樓宇品質(zhì)外，還要充分考慮城市交通和城市規(guī)劃(CBD布局)的因素，具體來(lái)說(shuō)物業(yè)等級(jí)和等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)可作如下的劃分和界定：
1、頂級(jí)物業(yè)(國(guó)際寫字樓)
(1)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況和品質(zhì)均是一流，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過(guò)有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物具有靈活的平面布局和高使用率，達(dá)到70％的使用率；樓層面積大，大堂和走道寬敞，從墊高地板到懸掛頂棚的凈高度不少于2.6米。
①裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用高檔次的國(guó)際化外裝修如大理石外墻和玻璃幕墻，采用進(jìn)口高標(biāo)準(zhǔn)的大理石、鋁板、玻璃幕墻等材料；有寬敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面應(yīng)為大理石、花崗巖、高級(jí)地磚或鋪高級(jí)地毯，墻面應(yīng)為大理石或高級(jí)墻紙或高級(jí)漆，應(yīng)有吊頂，電梯間應(yīng)為不銹鋼、大理石；衛(wèi)生間安置進(jìn)口名牌潔具，如科馬、科勒、美標(biāo)、T0T0等等。
②配套設(shè)施：應(yīng)有配套商務(wù)、生活設(shè)施，如會(huì)議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場(chǎng)，停車位充足，滿足日常生活的商店，適合商務(wù)會(huì)餐的飯店，賓館，午間放松或娛樂(lè)設(shè)施，其它如公園、運(yùn)動(dòng)設(shè)施和圖書(shū)館。
③電梯系統(tǒng)：良好的電梯系統(tǒng)，電梯設(shè)施先進(jìn)并對(duì)乘客和商品進(jìn)行分區(qū)，一般每4000平方米一部電梯，平均候梯時(shí)間30秒左右。
④設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：應(yīng)有名牌中央空調(diào)，中央空調(diào)系統(tǒng)高效；有樓宇自控；有安全報(bào)警；有綜合布線。
(2)建筑規(guī)模：超過(guò)50000平方米。
(3)客戶進(jìn)駐：國(guó)外知名公司的租戶組合；知名的跨國(guó)、國(guó)內(nèi)外大公司、財(cái)團(tuán)。
(4)物業(yè)服務(wù)：由經(jīng)驗(yàn)豐富且一流的知名品牌公司管理，配備實(shí)用的計(jì)算機(jī)物業(yè)管理軟件，實(shí)現(xiàn)辦公物業(yè)管理計(jì)算機(jī)化，建立辦公管理信息系統(tǒng)，并辦公物業(yè)各系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)連通和統(tǒng)一的管理，24小時(shí)的維護(hù)維修及保安服務(wù)。
(5)交通便利：位于重要地段，極佳的可接近性，臨近兩條以上的主干道。有多種交通工具和地鐵直達(dá)。
(6)所屬區(qū)位：位于主要商務(wù)區(qū)的核心區(qū)。
(7)智能化：3A～5A
(8)開(kāi)發(fā)商的背景：經(jīng)驗(yàn)豐富并且資金雄厚。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的早期年份具有財(cái)務(wù)彈性，并且具有大規(guī)模房地產(chǎn)投資的豐富經(jīng)驗(yàn)，這些開(kāi)發(fā)商或是海外公司如來(lái)自美國(guó)、馬來(lái)西亞、香港、韓國(guó)，或者有海外經(jīng)營(yíng)成功經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)質(zhì)國(guó)有企業(yè)。
2、高檔物業(yè)(甲級(jí)寫字樓)
(1)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過(guò)有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；其收益能力能與新建成的辦公樓建筑媲美。
①裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用大理石、高級(jí)面磚、鋁板、玻璃幕墻等材料；有大堂，大堂地面應(yīng)為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面應(yīng)為大理石、花崗巖、或高級(jí)墻紙等材料，應(yīng)有吊頂，柱應(yīng)包大理石、不銹鋼等材料；公共部分的地面應(yīng)為大理石、花崗巖、高級(jí)地磚或鋪高級(jí)地毯，墻面應(yīng)為高級(jí)墻紙或高級(jí)漆(如立邦漆等)，應(yīng)有吊頂，電梯間應(yīng)有不銹鋼、大理石或木門套；衛(wèi)生間安置進(jìn)口名牌潔具，如科馬、科勒、美標(biāo)、TOT0等等。
②配套設(shè)施：應(yīng)有配套商務(wù)、生活設(shè)施，如會(huì)議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場(chǎng)，停車位充足。
③設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：應(yīng)有名牌中央空調(diào)；有樓宇自控；有安全報(bào)警；有綜合布線。
(2)建筑規(guī)模：1—5萬(wàn)平米。
(3)客戶進(jìn)駐：有知名的國(guó)內(nèi)外大公司，客戶大多是進(jìn)行研發(fā)、技術(shù)服務(wù)、電子商務(wù)或知名品牌代理等方面的業(yè)務(wù)。
(4)物業(yè)服務(wù)：由經(jīng)驗(yàn)豐富的知名公司管理，完善的物業(yè)管理服務(wù)包括24小時(shí)的維護(hù)維修及保安服務(wù)。
(5)交通便利：有多種交通工具直達(dá)。
(6)所屬區(qū)位：位于主要商務(wù)區(qū)或副都心區(qū)。
(7)智能化：3A及3A以上。
3、中檔物業(yè)(乙級(jí)寫字樓)
(1)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；但建筑物的功能不是最先進(jìn)(有功能陳舊因素影響)，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。
①裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用面磚或瓷磚；有大堂，大堂地面為地磚，墻面為瓷磚或高級(jí)漆，有吊頂；公共部分的地面為地磚或鋪中檔地毯，墻面刷白；衛(wèi)生間采用合資或國(guó)產(chǎn)中高檔潔具等。
②配套設(shè)施：有專用地上、地下停車場(chǎng)。
③設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：有中央空調(diào)系統(tǒng)；無(wú)樓宇自控；有安全報(bào)警；無(wú)綜合布線。
(2)建筑規(guī)模：無(wú)限制。
(3)客戶進(jìn)駐：客戶多為國(guó)內(nèi)的中小公司，從事銷售代理、產(chǎn)品研發(fā)。
(4)物業(yè)服務(wù)：有物業(yè)公司服務(wù)。
(5)交通便利：有交通線路到達(dá)，交通較方便。
(6)所屬區(qū)位：副都心或較好的城區(qū)位置。
4、低檔物業(yè)(丙級(jí)寫字樓)
(1)樓宇品質(zhì)：物業(yè)已使用的年限較長(zhǎng)，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足較低收入承租人的需求。
①裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用涂料；無(wú)大堂；公共部分的地面為普通地磚或水磨石；衛(wèi)生間采用普通國(guó)產(chǎn)潔具。
②配套設(shè)施：無(wú)。
③設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：分體空調(diào)；無(wú)樓宇自控；無(wú)安全報(bào)警；無(wú)綜合布線。
(2)規(guī)模：無(wú)限制。
(3)客戶進(jìn)駐：客戶基本是小型私企，從事簡(jiǎn)單的銷售業(yè)務(wù)。
(4)物業(yè)服務(wù)：可有一般性的物業(yè)服務(wù)如衛(wèi)生、收發(fā)、值班。
(5)交通便利：有交通線路到達(dá)。
(6)所屬區(qū)位：一般城區(qū)位置。
三、狹義“5A”與廣義“5A”的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)
“5A”標(biāo)準(zhǔn)是目前較流行的評(píng)定方式，但“5A”概念有兩種評(píng)定方式，一是狹義的針對(duì)智能化硬件方面，包括OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動(dòng)化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）；二是廣義的指綜合“A”級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，包括：
（1）樓宇品牌標(biāo)準(zhǔn)：A級(jí)
寫字樓是一個(gè)城市創(chuàng)造文化與財(cái)富的特定空間，寫字樓的品牌形成，需要產(chǎn)品的差異化特征、商務(wù)文化特征、服務(wù)經(jīng)營(yíng)理念、地域標(biāo)志性物業(yè)和城市歷史記憶。從一定意義上說(shuō)，處于"生產(chǎn)鏈條最高級(jí)"的寫字樓的發(fā)展脈絡(luò)，折射出了一個(gè)城市的發(fā)展歷程和特性。因此，成為城市商務(wù)區(qū)地標(biāo)性建筑的寫字樓，其品牌要與城市有極大的關(guān)聯(lián)性，對(duì)城市的未來(lái)發(fā)展具備重要的價(jià)值。 因此，具備較大的區(qū)域影響力、能與城市品牌和諧統(tǒng)一的寫字樓品牌將評(píng)定為樓宇品牌標(biāo)準(zhǔn)A級(jí)。
（2）地理位置標(biāo)準(zhǔn)：A級(jí)
地理位置是投資和購(gòu)買寫字樓的關(guān)鍵要素之一。只有區(qū)位在城市現(xiàn)有或潛在商務(wù)區(qū)、地段良好、具有較高投資價(jià)值的寫字樓才能獲得地理位置標(biāo)準(zhǔn)A級(jí)。
（3）客戶層次標(biāo)準(zhǔn)：A級(jí)
客戶層次指的是入駐寫字樓的業(yè)主或租戶層次。大多數(shù)寫字樓客戶都有擇鄰而居的心理，因此一個(gè)寫字樓的客戶層次通常是趨同的。同時(shí)，客戶層次的高低也直接影響了新的業(yè)主或租戶的投資決策，因?yàn)檩^高的客戶層次對(duì)他們的公司形象有較好的提升作用。 。
（4）服務(wù)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)：A級(jí)
服務(wù)品質(zhì)一方面體現(xiàn)在高效的物業(yè)管理上，另一方面體現(xiàn)在對(duì)入住企業(yè)的專業(yè)化商務(wù)服務(wù)上。兩者俱佳，將認(rèn)為其具備服務(wù)品質(zhì)A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。
（5）硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：A級(jí)
主要考核建筑設(shè)計(jì)和建筑功能的創(chuàng)新。以及其所用的建筑技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)層高、標(biāo)準(zhǔn)承重、弱電系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)，以及電梯、智能等。在上述方面如果有兩項(xiàng)以上不能達(dá)到優(yōu)良，則不能獲得硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)A級(jí)。
四、根據(jù)發(fā)展軌跡制定寫字樓標(biāo)準(zhǔn)
中國(guó)的寫字樓發(fā)展經(jīng)歷四個(gè)階段，
第一代寫字樓一般是指計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的行政辦公樓，只能滿足于基本辦公功能。深圳第一代寫字樓是80年代以深圳速度名貫全國(guó)的國(guó)貿(mào)大廈為代表，以及零散分布羅湖不同區(qū)域的寫字樓，如：房地產(chǎn)大廈、聯(lián)興大廈、深業(yè)大廈、晶都金融中心等。
第二代寫字樓指的是外企進(jìn)入中國(guó)，改革開(kāi)放后獲得開(kāi)發(fā)建設(shè)的寫字樓。這批寫字樓除了滿足功能需求之外，內(nèi)部空間開(kāi)始針對(duì)客戶靈活分割，智能化水準(zhǔn)有所提升。深圳第二代寫字樓以出現(xiàn)于90年代初的深圳電子科技大廈、中銀大廈為代表。
第三代寫字樓在第二代的基礎(chǔ)上開(kāi)始考慮以客戶的貼身需求為導(dǎo)向，加入綠色環(huán)保辦公理念，提高舒適度，大大提高了智能化的水平。深圳第三代寫字樓以20世紀(jì)末的地王大廈、賽格廣場(chǎng)和江蘇大廈為典型代表。
隨著中國(guó)的入世，經(jīng)濟(jì)全球化的到來(lái)，第三代寫字樓已經(jīng)不能完全滿足國(guó)際化商務(wù)辦公的需要，在這種前提下，第四代寫字樓的出現(xiàn)就順理成章了。所謂第四代寫字樓，即在第三代的功能基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)以客戶需求為中心，旨在提供低成本、高效率的商務(wù)平臺(tái)，提倡人性化的溝通與交流，注重辦公空間對(duì)企業(yè)文化和員工素質(zhì)的培養(yǎng)和提高，引導(dǎo)智能化，強(qiáng)化綠色環(huán)保辦公理念，從而達(dá)到國(guó)際化商務(wù)社區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。
和前三代寫字樓相比，第四代寫字樓具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：
一、目標(biāo)客戶明確。第四代寫字樓瞄準(zhǔn)各類跨國(guó)企業(yè)和外資企業(yè)以及有實(shí)力的國(guó)內(nèi)大中型企業(yè)，在最大程度上滿足使用者對(duì)辦公舒適性和提升工作效率及效益的要求。
二、景觀要求更高。國(guó)際上許多知名CBD或知名寫字樓都是建在優(yōu)美的自然景觀附近。除了自然景觀，寫字樓內(nèi)的綠色景觀也越來(lái)越受歡迎，有共享交流功能的樓內(nèi)中庭式花園將成為日后寫字樓發(fā)展的一種趨勢(shì)。
三、更多商務(wù)空間。隨著網(wǎng)絡(luò)的普及，資源的共享成為提升工作效率的重要議題。故而辦公環(huán)境的規(guī)劃將突破傳統(tǒng)的“辦公室＋公共走廊”的空間模式，從封閉及注重個(gè)人隱私逐漸走向開(kāi)放和互動(dòng)。第四代寫字樓更大程度地提供給大家商務(wù)共享空間，使辦公空間趨于模糊化，在倡導(dǎo)交流溝通的基礎(chǔ)上提高工作效率，將工作融入休閑中，打造全新的辦公方式。
四、提倡綠色環(huán)保。第四代寫字樓不僅注重外部的環(huán)境景觀，在內(nèi)部的辦公空間中也廣泛引入立體綠色景觀，形成健康環(huán)保的辦公空間。此外，如何巧妙地將自然空氣引入辦公樓內(nèi)也成為“后非典時(shí)期”寫字樓客戶非常關(guān)心的問(wèn)題，因此目前正在規(guī)劃中的大部分寫字樓都已經(jīng)將內(nèi)部中庭花園和新風(fēng)系統(tǒng)融進(jìn)了設(shè)計(jì)當(dāng)中。
五、高智能化。第四代寫字樓的智能化程度達(dá)到了相當(dāng)高的程度，并要求為將來(lái)的升級(jí)換代預(yù)留充足的升級(jí)空間，達(dá)到5A甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)將是最低的智能化標(biāo)準(zhǔn)，包括樓宇智能化，安防智能化，辦公智能化等。
以上為一般寫字樓的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，伴隨科技的進(jìn)步和開(kāi)發(fā)理念的成熟，寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)也將不斷更新。